问题内容：

我们是一家房地产企业，公司成立注册后几年一直以小规模纳税人存在着，后来公司摘牌一块土地5800万元地价款，并交纳了对应的契税。现在公司要转让这块土地使用权，转让价格10000万元，请问我公司应该如何开具发票和缴纳增值税？

A 按3%开具发票并按3%征收率缴纳增值税

B 按5%开具发票并按5%征收率差额征收缴纳增值税

C 其他合法合理的开票和缴纳税款方式

请河南省税务有关处室专家或12366平台针对问题给回复或作出选择A B C选项，如果C选项请给出切实可行的方案。不要只长篇引用条文不回答问题。

答复机构：河南税务局

答复时间：2021-05-25

答复内容：

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件1.……第十六条 增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。……第十九条 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。……第三十四条 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率 第三十五条 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）……附：销售服务、无形资产、不动产注释 二、销售无形资产……自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。……

二、根据《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第13号）规定，自2020年3月1日至5月31日，对湖北省增值税小规模纳税人……除湖北省外，其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。

三、根据《财政部 税务总局关于延续实施应对疫情部分税费优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第7号）规定，一、《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第13号）规定的税收优惠政策，执行期限延长至2021年12月31日。其中，自2021年4月1日至2021年12月31日，湖北省增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。

四、根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，三、其他政策……纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

五、根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）第二十二条规定，开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。……

六、根据《国家税务总局关于增值税一般纳税人登记管理办法》（国家税务总局令第43号）规定，第二条 增值税纳税人（以下简称“纳税人”），年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准（以下简称“规定标准”）的，除本办法第四条规定外，应当向主管税务机关办理一般纳税人登记。……销售服务、无形资产或者不动产（以下简称“应税行为”）有扣除项目的纳税人，其应税行为年应税销售额按未扣除之前的销售额计算。纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。……第八条 纳税人在年应税销售额超过规定标准的月份（或季度）的所属申报期结束后15日内按照本办法第六条或者第七条的规定办理相关手续；未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定时限结束后5日内制作《税务事项通知书》，告知纳税人应当在5日内向主管税务机关办理相关手续；逾期仍不办理的，次月起按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，直至纳税人办理相关手续为止。第九条 纳税人自一般纳税人生效之日起，按照增值税一般计税方法计算应纳税额……

 因此，根据上述文件规定，小规模纳税人转让土地使用权属于销售无形资产，适用增值税征收率为3%。目前小规模纳税人可享受3%减按1%的税收优惠，优惠执行至2021年12月31日。如小规模纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。建议您根据您企业实际业务如实开具发票并缴纳增值税。具体涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

 感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

【解读】

小规模纳税人首笔业务超500万元如何缴税？纳税人担忧的是因金额超标准被当作一般纳税人征税，根据《国家税务总局关于增值税一般纳税人登记管理办法》（国家税务总局令第43号）第八条可知“纳税人在年应税销售额超过规定标准的月份（或季度）的所属申报期结束后15日内按照本办法第六条或者第七条的规定办理相关手续；”

从上面的规定的流程可知，小规模纳税人无需为首笔金额过大而担忧。不止是首笔，当月或当季不管有多少笔业务，都是按小规模纳税人申报缴税，在申报期结束后才能确定本月或本季销售额，才能判定是否超标，才需要按规定办理一般纳税人的手续。

所以对这笔1亿元的转让土地使用权销售额，应该按小规模纳税人缴税，具体如何缴纳增值税呢？

1、按适用增值税征收率为3%，目前小规模纳税人可享受3%减按1%的税收优惠，优惠执行至2021年12月31日。

2、如果该纳税人转让的是2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。